Excluídos de subsídios e linhas de financiamento, loteamentos se desenvolvem apoiados na demanda da população de baixa renda. Saiba por que esse mercado segue firme, mesmo sem incentivos

Por Thiago Oliveira

 

 

Os entraves que pesam sobre o mercado de loteamentos O alcance desse movimento é limitado: somente abarca, e por vias indiretas, os subsídios à comercialização dos produtos. Já o crédito à produção (outra faceta-chave de qualquer segmento da cadeia produtiva) fica mesmo por conta das loteadoras, ou custeado por capitais convencionais do sistema financeiro, inadequados à compatibilização dos fluxos operacionais das empresas de desenvolvimento urbano.

 

 

Sem apoio adequado à execução dos empreendimentos, as loteadoras se desdobram para atender à abundante faixa de consumidores com baixo poder aquisitivo. A dificuldade está em fechar a conta dos projetos atendendo-se a infindáveis – e, por vezes, discutíveis – determinações de origem municipal, estadual e federal.

Os produtos para esse público caracterizam-se fundamentalmente pelo tamanho reduzido das glebas: a área mínima determinada pela lei federal 6.766/79, matriz nas orientações sobre parcelamento do solo urbano, é de 125 m², com 5 m de frente. A despeito do limite mínimo, cada cidade pode exigir medidas mais expandidas. “O ideal são lotes de 175 m² e frente de 7 m. É o que os municípios estão aceitando com mais facilidade e é simpático também aos olhos da Caixa Econômica Federal”, observa Mauro Tallavasso, diretor da urbanizadora Serviobras.

Outro aspecto comum a esses empreendimentos são os componentes da infraestrutura instalada, que costumam se limitar ao básico requerido pela mesma lei matricial: vias de circulação, sistema de escoamento de águas pluviais, rede para abastecimento de água potável, rede de esgotamento sanitário e energia elétrica domiciliar. “Na faixa de zero a três salários-mínimos por mês, não dá para colocar rigorosamente nada além do obrigatório”, confirma Elio Winter, diretor da incorporadora de loteamentos que leva seu nome, com sede em Curitiba.

O arrocho no orçamento é tamanho na fatia mais econômica de mercado que o item “vias de circulação”, inserido na legislação sem especificações complementares, é aproveitado como uma oportunidade de redução de custos. Havendo adequação ao projeto e anuência da prefeitura local, as loteadoras buscam soluções menos onerosas de pavimentação, alternativas ao asfalto (isso quando simplesmente não suprimem qualquer tipo de revestimento sobre a terra). “A cidade de Curitiba, por exemplo, além de não exigir meio-fio, aceita pavimentação com saibro, que custa um terço do preço do asfalto”, cita Winter.

Barateamento nessa etapa também pode ser obtido com a troca de certos compostos, explica Mauro Tallavasso: “Dentro desses núcleos habitacionais, geralmente usa-se pavimento para tráfego leve, que é constituído de preparo de caixa, uma camada de brita graduada, pintura impermeabilizante e às vezes uma capa de concreto betuminoso. Como tecnologia alternativa, no lugar de brita graduada, que é um produto caro, podem ser usados solo-areia, solo-cimento ou mesmo solo-brita”. A substituição, calcula o empresário, resulta em economia de até 40%, dependendo do estado do solo.

Existem condições que, apesar do aperto nos custos, viabilizam a implantação de equipamentos extras mesmo nos condomínios para população de menor renda. Dimensão do projeto é uma dessas aberturas – quanto maior o loteamento, maior a margem para instalação de incrementos, normalmente dirigidos ao lazer e ao estímulo à convivência entre os moradores.

Soluções de baixo custo, assentadas em criatividade, também são um caminho. “Conheço vários empreendedores que, para agregarem valor aos seus produtos, colocaram duas traves numa área aberta e pronto: virou um campo de futebol para aquela comunidade”, conta Geraldo Barbosa de Paiva, diretor da Financial, loteadora localizada em Campo Grande, e também vice-presidente de loteamentos do Secovi-MS (Sindicato da Habitação do Mato Grosso do Sul). “Se o loteamento tiver uma lagoa, pode-se construir um deck; se tiver mata ciliar, pode-se criar um parque com a instalação de alguns bancos, fazendo-se uma pista de cooper em volta”, exemplifica.

À parte dessa infraestrutura extra, opcional ao loteador, há obrigatoriedade quanto a uma reserva de área para construção posterior de equipamentos destinados à comunidade, como escolas, postos de saúde, praças ou centros culturais. A escolha do item mais adequado caberá à prefeitura local, assim como a construção e a manutenção da benfeitoria.

Em se tratando de loteamentos entregues com as casas prontas, as regras (definidas por cada município) sofrem algumas alterações. “Quando se vai aprovar o projeto de um condomínio fechado, a própria municipalidade já exige uma metragem de área de lazer por unidade habitacional. Por exemplo: até 20 unidades, 9 m² de lazer por unidade; acima de 20 unidades, 12 m² por unidade”, explica Elio Winter, que além da Grande Curitiba, incorpora e constroi loteamentos populares também na região metropolitana de Porto Alegre.

 

 
 

Vocação do terreno

Acrescentando-se à infraestrutura interna e à dimensão de cada lote, a viabilização de loteamentos populares é também marcada pela localização do terreno e pela infraestrutura do entorno – proximidade com centros urbanos, disponibilidade de transporte público e etc. Esses itens, somados à qualidade geral da área, serão os principais definidores do preço das glebas, ao final do processo.

Para atender às verbas limitadas dos projetos, é inevitável que as loteadoras busquem terras nas periferias das grandes cidades, ou “áreas de expansão”. Essas prospecções frequentemente esbarram em terrenos que, embora de baixo custo, têm aspectos a serem ajustados, de natureza topográfica, por exemplo. Considerados os gastos com terraplanagem e sistema de drenagem (que é mais caro em declividades acentuadas), as adaptações podem acabar não valendo a pena – ressalte-se que, segundo a lei 6.766, não é permitido o parcelamento de solo em declividades superiores a 30%, “salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes”.

Quando não é a topografia acidentada, é a vegetação que tem força para ameaçar a adequação da gleba aos empreendimentos populares. Isso porque toda a proteção ambiental que incide sobre os recursos naturais reduz a produtividade do terreno. “Tive um terreno que me deu 38% de área vendável, quando o ideal seria 55%. Há dez anos, esse índice chegava a 65%”, conta Elio Winter. “Mudou muito por causa das restrições ambientais. Antes se podia canalizar rios, córregos e derrubar determinadas variedades de árvores, e hoje não se pode.”

Ademais, a existência de adversidades técnicas e ambientais nos terrenos pode representar a impossibilidade de ocupação da área, nas prescrições do sistema legal – mesmo que, pela ótica da engenharia, haja conserto. “Nossa legislação ambiental, além de complexa e burocrática, não privilegia a solução técnica em detrimento ao ditame da norma, resolução ou lei”, afirma Caio Portugal, vice-presidente de desenvolvimento urbano e meio ambiente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo).

“O sistema legalista pressupõe que a administração pública é incapaz de avaliar projetos técnicos que possam propiciar melhores ocupações do que os limites legais e normativos”, continua Portugal, e aponta uma incoerência nas decisões jurídicas: a flexibilização de normas ambientais admitida com vistas à regularização fundiária, porém negada aos novos loteamentos. “Aplicam-se duas soluções para um mesmo problema ambiental: aqueles que estão ocupando a área irregularmente têm a permanência admitida, e as novas urbanizações, por vezes vizinhas daqueles irregulares, devem seguir outros parâmetros, mais rígidos.” Situações com as quais o loteador precisa conviver, no calvário de aprovações dos empreendimentos.

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