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Cada bairro praticamente tem a sua. Nos maiores, são várias. As imobiliárias, negócio tipicamente pequeno e familiar – não raro pouco profissional – estão prestes a viver uma fase completamente nova e distinta. De duas, uma: podem sucumbir ao assédio das grandes redes e se converter a uma bandeira nacional ou internacional ou concorrer com esses novos modelos que prometem gestão padronizada, treinamento e mais negócios a partir de uma rede interligada de imóveis e clientes.

Depois de um ano de operação da Century 21, a também americana RE/MAX está chegando ao Brasil. Ambas disputam mundialmente a liderança no setor – contam com centenas de milhares de corretores e operam pelo sistema de franquias em mais de 60 países.

E as grandes redes nacionais de capital aberto aceleram os planos para expandir rapidamente suas operações: a Lopes, que criou o braço Pronto! para imóveis usados, adotou a franquia imobiliária e outros modelos de captação de rede, como a parceria com conversão de bandeira ou simplesmente o credenciamento de corretoras. A Brasil Brokers, que comprou várias imobiliárias e já opera com o credenciamento, vai abrir uma operação de franquia para usados.

O fato é que cada uma das pequenas e médias imobiliárias – mais ou menos organizadas – têm o que as grandes querem e precisam: cadastro de imóveis e clientes. É comum encontrar corretores que atuam há anos em um bairro e conhecem detalhes da planta de uma boa parte dos prédios da região onde atuam. Os de melhor memória sabem o nome e até o número do edifício. Mas padecem da má fama e da falta de confiança – e é justamente essa lacuna que os nomes nacionais e internacionais querem cobrir. “A profissionalização que houve no mercado de lançamentos não aconteceu nos usados”, afirma Paulo Toledo, vice-presidente e um dos quatro sócios que investiu R$ 10 milhões para trazer a RE/MAX para o Brasil. “O respaldo de uma marca forte vai ser muito importante para essas imobiliárias”, defende.

O nível de comprometimento pode ir de um simples credenciamento, passar pela conversão de bandeira ou mesmo atingir o status de franquia. Seja qual for, representa não apenas uma forma rápida, mas também lucrativa de crescer. Ao invés de pagar para adquirir uma imobiliária, por exemplo, a empresa recebe uma taxa de licenciamento, que pode variar de R$ 25 mil a R$ 60 mil, sem incluir custos de instalação para uma operação que sai do zero ou os custos de reforma e adequação, no caso de uma rede já existente. Em contrapartida, transfere know-how na gestão, tecnologia, treinamento e investimento em marketing, nada tão custoso quanto uma aquisição.

Figura conhecida no mercado imobiliário americano, Dave Liniger criou o modelo de franquia imobiliária da RE/MAX na década de 70. Montou um sistema de redes que prega a maximização dos ganhos para corretor, cliente e franqueado. O mote “todos ganham” virou título do livro de Dave, que vem ao Brasil em outubro para o lançamento oficial da empresa no país. Com presença muito forte nos mercados mais afetados pela crise – EUA e Europa – a rede apressou-se para entrar em novos mercados, como Brasil, Índia e África, onde também acabam de chegar. A rede está presente em 74 países e possui 120 mil corretores. No Brasil vai abrir 17 regionais e, a partir daí, uma rede de lojas.

Quem estreou o modelo de franquias imobiliárias no Brasil foi a americana Century 21, que completa um ano de operação no próximo dia 30. A crise atropelou o plano da companhia. A Century 21 planejava abrir 50 franquias em um ano, mas está com 27. “Todos os países foram afetados pela crise e o Brasil é considerado um case de sucesso na Century mundial”, afirma Roberto Menescal, presidente da operação no Brasil. A Century 21 atua em 65 países, tem 8,8 mil imobiliárias com um total de 145 mil corretores. “O marco da profissionalização desse mercado, que vai ocorrer no longo prazo, foi a chegada das franquias”, diz.

Quando chegam ao Brasil, as empresas não economizam nos números. A concorrente RE/MAX também tem um plano ousado e só o tempo dirá se será possível concretiza-lo: planeja ter 100 franquias até o fim de 2010. Mesmo número que a Lopes pretende alcançar, mas sem definir um período de tempo específico.

Todo esse interesse mostra a força do mercado de imóveis usados. A revenda tem um potencial enorme: a avalanche de lançamentos dos últimos dois anos vai virar usado daqui a um tempo. Em 2007, quando houve grande número de novos empreendimentos, o segmento de usados representou 63% do valor de vendas total. Em cidades como Rio de Janeiro e Porto Alegre, as transações chegaram a representar mais de 75% da venda total.

“O mercado de usados sofreu menos com a crise porque as pessoas que correm para ativo real preferem o imóvel pronto”, diz Julio Pina, vice-presidente da BR Brokers. A queda dos juros e a volta do crédito também fortalecem esse mercado. “A venda de usados retomou mais rápido do que os lançamentos”, afirma Pina. “A situação ainda não está normalizada, mas já dá sinais claros de melhora”, afirma Menescal. De acordo com o executivo, nos imóveis de até R$ 200 mil, o mercado já retomou, até R$ 500 mil (nova faixa para usar o FGTS, contra R$ 350 mil anteriormente) está se recuperando rapidamente, mas continua difícil para imóveis acima de R$ 1 milhão.

fonte: Valor Econômico

SÃO PAULO – Algumas companhias da cadeia da construção civil tiveram bons resultados no primeiro trimestre deste ano, como a Klabin Segall, com lucro líquido de R$ 40,840 milhões, alta de 381% sobre os ganhos de igual período de 2008. A receita líquida foi R$ 220,916 milhões, alta de 88%.

Já a Rossi Residencial, que aumentou a sua participação no segmento econômico, de imóveis até R$ 130 mil, e mantém a meta de lançar ao menos 50% dos empreendimentos no segmento popular este ano, registrou lucro líquido de R$ 28,595 milhões no primeiro trimestre de 2009, 80,2% mais que igual período de 2008.

A Brasil Brokers registrou crescimento de 23% no período, graças ao crescimento do volume de vendas e a implantação do plano de redução de despesas, que registrou economia de R$ 48,8 milhões por ano. O lucro líquido ajustado foi de R$ 6,4 milhões, revertendo o resultado negativo do 4º trimestre de 2008. As vendas contratadas no primeiro trimestre de 2009 atingiram R$ 2,1 bilhões, crescimento de 23% com relação ao volume de vendas do 4º trimestre de 2008. Essas vendas corresponderam a um total de 11.104 unidades – 18% mais.

Quedas

Apesar do cenário menos preocupante para essas empresas, outras não foram tão felizes. A construtora e incorporadora Gafisa registrou queda de 7,8% no lucro líquido do primeiro trimestre deste ano, na comparação do período, para R$ 36,7 milhões. Nos três primeiros meses de 2009, a receita líquida da companhia cresceu 59%, na mesma base de comparação, para R$ 541,9 milhões e o Ebitda aumentou 69%, para R$ 108,3 milhões. A expansão dos gastos impactou no resultado e veio também da consolidação da construtora Tenda, que deve apresentar resultados favoráveis este ano, e de mais investimentos de marketing da Gafisa. Com queda de 65,4% no lucro líquido, a incorporadora Brascan Residential Properties encerrou o 1º tri com R$ 15,237 milhões.

Fonte: DCI

Fonte:Valor Econômico
 
Fernando Travaglini, de São Paulo
  
Passado o pior momento da crise internacional, os bancos colocam novamente o pé no acelerador e começam a flexibilizar as condições de crédito para tentar para trazer de volta o consumidor, que continua retraído. As instituições financeiras apostam em ampliação dos prazos e queda das taxas de juros, como forma de aumentar o acesso dos clientes aos empréstimos.
 
Ontem o Bradesco anunciou o alongamento do crédito à habitação para 30 anos, acompanhado de queda dos juros. A intenção é ampliar a participação no segmento de famílias que ganham entre três e dez salários mínimos, dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
 
“O país vive uma situação econômica que vai voltando ao normal, com previsibilidade econômica sem sobressaltos. É hora de ser mais agressivo e atender os consumidores dessa faixa renda”, disse Norberto Barbedo, vice-presidente do Bradesco.
 
O Banco do Brasil também divulgou corte das taxas de nove linhas e o aumento em R$ 13 bilhões nos limites de crédito de um terço de sua clientela pessoa física. A expectativa é de que entre R$ 2,5 bilhões a R$ 3 bilhões sejam escoados para o consumo ainda em 2009, ajudando a amenizar os efeitos da crise.
 
Outras instituições já haviam lançado campanhas com novas condições para os empréstimos das pessoas físicas. Na semana passada, Itaú Unibanco e Santander voltaram a ofertar financiamento de veículos em 72 meses, linha que havia sido encurtada para 60 meses desde o agravamento dos problemas na economia internacional, em meados de setembro.
 
Todas as mudanças são baseadas em uma visão menos pessimista das condições econômicas e a constatação de que a inadimplência, se ainda não melhorou, pelo menos começou a desacelerar. Ainda assim, o cenário exigi certa cautela, ressaltou Felix Cardamone, diretor-executivo da Aymoré, financeira do Santander.
 
O que ainda não mudou é o nível de exigência dos bancos, que continua elevado. Esse aperto nos critérios de concessão, que começou antes mesmo de a crise se agravar, é visto pelas instituições como o responsável pela melhora na qualidade do crédito das safras mais recentes. Os empréstimos concedidos em 2007 são apontados como os responsáveis pelos altos índices de atrasos das carteiras registrados desde o início do ano, especialmente para a compra de automóveis. É dessa época a proliferação das concessões sem entrada e com prazos de até 99 meses.
 
Com mais cautela, as instituições tentam agora ampliar sua participação nas classes de renda mais baixa. De acordo com o executivo do Bradesco, os juros para a compra de imóveis novos e usados de até R$ 120 mil, foi reduzido de 10% para 8,9% ao ano – equivalente a uma taxa mensal de 0,7% ao mês – mais a variação da TR. “É a menor taxa do mercado para imóveis nesta faixa”, disse Barbedo.
 
Segundo ele, com o programa do governo federal, Minha Casa, Minha Vida, as empresas do setor tendem a concentrar os lançamento na faixa de renda de três a dez salário mínimos. “Achamos que esse é o momento adequado de conquistar grande parcela dessa população”.
 
Esse segmento, de acordo com Barbedo, responde por cerca de 30% da carteira imobiliária para pessoas físicas do Bradesco, cujo saldo estava em R$ 2,23 bilhões em março deste ano. A intenção é atingir, já no início do próximo ano, 45% da carteira de mutuário final. “A expansão dessa faixa de renda vai ser muito maior do que qualquer outra”, completou.
 
Além da queda dos juros, a ampliação dos prazos máximos para 30 anos será determinante para avançar nesse nicho. Nas novas condições, um imóvel de R$ 85 mil, por exemplo, terá prestação ao redor de R$ 720 mensais, suficiente para que uma família com renda de R$ 2,3 mil, perto de cinco salários mínimos, financie a compra da unidade. Vale lembra que o prazo de 30 anos já era adotado, entre outros, por Santander e Caixa Econômica Federal, além de outras instituições, com a BM Sua Casa.

SÃO PAULO – O Banco Nossa Caixa reduziu de 11% para 8,90% ao ano a taxa mínima pós-fixada para financiamento de aquisição e construção de imóveis residenciais enquadrados nas condições do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), em que o valor máximo da unidade é de R$ 500 mil.

A instituição explica que a taxa máxima nessas operações, por sua vez, caiu de 11,50% para 10% ao ano, uma queda de 1,50 ponto porcentual. Os juros ficaram menores também nos financiamentos enquadrados na taxa de mercado (para imóvel acima de R$ 500 mil e reformas) – no plano com reajuste, baixaram de 12,50% para 12% ao ano (menos 0,50 ponto porcentual) e no plano prefixado, caíram de 16% para 15,08%. As taxas de juros são definidas conforme o valor do imóvel.

Com o ajuste, a Nossa Caixa posiciona suas taxas de crédito imobiliário entre as menores do mercado, igualando-as aos juros praticados pelo Banco do Brasil, seu controlador. “A expectativa da Nossa Caixa é crescer em 25% a concessão de crédito imobiliário para pessoas físicas em 2009, atingindo volume de operações de R$ 450 milhões, ante R$ 358 milhões no ano passado”, afirma Gueitiro Matsuo Genso, diretor de Produtos da Nossa Caixa.

A Nossa Caixa ampliou ainda o prazo de pagamento no plano prefixado de 15 para 20 anos e baixou de R$ 25 para R$ 22 a tarifa mensal de administração para todos os novos contratos de empréstimo habitacional.
O interessado em financiar um imóvel pode optar pelo plano com reajuste (taxa pós-fixada) ou pelo pagamento com taxa prefixada. No primeiro caso, as parcelas e o saldo devedor sofrem correção pela TR, já no segundo, as prestações são fixas e o saldo devedor não é corrigido. (Redação – InvestNews)

SÃO PAULO, 28 de maio de 2009 – Apesar de a crise ter estacionado no Brasil em meados de setembro do ano passado, os reflexos para o mercado de escritórios não foram tão grandes. De acordo com dados do relatório trimestral da Colliers, divulgados com exclusividade à Gazeta Mercantil, a oferta de lajes classificadas como A e A+ – mais conhecida como triple A -, nos primeiros três meses do ano, ficou no mesmo patamar do mesmo período de 2008.

Em comparação ao último trimestre de 2008, houve um acréscimo de 7% do estoque nos três primeiros meses de 2009, que correspondem a mais de 92 mil metros quadrados de novos escritórios em São Paulo. Já comparado ao primeiro trimestre de 2008, o crescimento do mercado foi da ordem de 13%, o que significa um acréscimo de mais 157 mil metros quadrados disponíveis.

A vacância atingiu neste trimestre a casa dos 6%, contra 4,6% no fechamento do quarto trimestre do ano passado. “Esse número se deve à crise, à pouca oferta no fim de 2008 e às eventuais devoluções”, afirma André Strumpf, diretor de área de escritórios da Colliers. “Estamos ainda encontrando um equilíbrio. Até agosto, a demanda era enorme, mas houve uma interrupção deste ciclo. Este ano é o da cautela”, conclui.
A companhia prevê que até dezembro a vacância deve atingir a casa dos 11%. “Não é um número ruim, um mercado saudável tem o índice de 10% a 12%”, afirma Strumpf. A vacância deve aumentar, principalmente, por causa da cautela que os investidores tem tido em alugar escritórios. “As companhias têm feito projeções mais cautelosas. Além disso, com o aumento das fusões e aquisições, tem sido entregues diversas áreas antes ocupadas. Consequentemente, as empresas estão em busca de lajes cada vez maiores”, diz o executivo.

Para este ano, espera-se a entrega de 214 mil metros quadrados de novas áreas de escritórios, mas 32% deste estoque já possui locatários. Isso pode impactar os valores do aluguel do metro quadrado, que devem cair, “mas nada mais do que 8%, em média”. “As mudanças dos preços vão ser pontuais, e não valem para todos os empreendimentos, principalmente para aqueles localizados em áreas com pouca oferta, como a Avenida Faria Lima”, completa Strumpf.
De acordo com o diretor da Colliers, a projeção de entrega de escritórios, em 2010, é de 160 mil metros quadrados, sendo que a média anual histórica é de 200 mil metros quadrados. Já em 2011, devem ser entregues 330 mil metros quadrados, contra 550 mil metros quadrados, em 2012, quando chegam ao mercado grandes empreendimentos.

“Aos poucos, o capital externo está voltando para o País. Mas agora os investidores estão procurando imóveis performados, ou seja, que estão alugados e estão dando retornos imediatos. Antes, qualquer lançamento era o suficiente”, diz Strump. Ele acrescenta que até 2008 o prazo de entrega dos imóveis era de 24 meses, mas agora as companhias aumentaram para 36 meses. “Isso foi feito em função dos financiamentos, que continuam difícieis.”

Regiões
A capital paulista possui 1,2 milhão de metros quadrados de escritórios de alto padrão, número significativo dentre o universo de 5 milhões de metros quadrados de lajes em São Paulo. O bairro da Barra Funda, por exemplo, tem quatro edifícios A ou A+ e o estoque da região é de mais de 74 mil metros quadrados. A taxa de vacância é de 2,5% e o valor médio de locação é de R$ 57 por metro quadrado. A Berrini, por sua vez, tem sete prédios, um estoque de 81 mil metros quadrados, taxa de vacância de 12,1%. A absorção é de 2.468 metros quadrados e o valor médio de locação é de R$ 67.
A Avenida Paulista e a Chácara Santo Antônio têm, cada uma, oito empreendimentos A ou A+. A diferença é que a vacância da avenida é de 14%, enquanto do bairro é de 0,7%. A Avenida Faria Lima, por sua vez, tem 12 edifícios, um estoque de 219 mil metros quadrados, 6,5% de vacância e o valor médio é de R$ 125 por metro quadrado. Mas a região mais representativa é a Marginal Pinheiros, com 17 edifícios, 209 mil metros quadrados de estoque e vacância de 7,2%. (Natália Flach – Gazeta Mercantil)

SÃO PAULO, 28 de maio de 2009 – As empresas do mercado imobiliário tiveram, em geral, boa performance no primeiro trimestre do ano. “Uma parte relevante da crise foi atravessada com saúde”, analisa Ricardo Almeida, professor de finanças do Instituto de Ensino e Pesquisa Agora (Insper). Ele acrescenta que as companhias estão sabendo trabalhar bem com o mercado de ações, e, que durante esse período, não correram risco de falir nem de cancelar a entrega de empreendimentos. Isso só foi possível porque as companhias adotaram a estratégia de postergar os seus lançamentos, para assim, assegurar um bom volume no caixa.

Segundo o professor da Insper, as empresas que melhor performaram foram aquelas que souberam ajustar a sua estrutura rapidamente. É o caso da EZTEC, por exemplo, que teve um resultado financeiro positivo devido às despesas operacionais, que foram 34% menores no primeiro trimestre do ano, em relação ao mesmo período de 2008. A Inpar, por sua vez, teve um aumento de 33% na comparação dos dois períodos. A empresa declarou, em seu balanço, que vai reduzir as despesas no segundo trimestre.

De acordo com Patrick Correa, analista da Máxima, a Rossi lançou R$ 143 milhões enquanto teve R$ 283 milhões em vendas contratadas. A Gafisa foi outra empresa que também foi bem no trimestre. Lançou R$ 160 milhões e vendeu R$ 558 milhões. A Klabin Segall não fez lançamentos e vendeu R$ 117 milhões. A Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI) e a Tenda fizeram o mesmo: não lançou, mas venderam bem. A primeira vendeu R$ 121 milhões de estoque e a outra, R$ 252 mil.

A empresa que mais vendeu foi a PDG, com R$ 719 milhões. E a Cyrela foi a única que lançou mais do que vendeu no período, somando R$ 60 milhões ao estoque. “A Tecnisa teve recuperação das vendas do quarto trimestre, a Rossi, por sua vez, teve recuperação na velocidade de vendas e a Gafisa teve um dos maiores lucros, de R$ 37 milhões”, afirma Correa. O analista diz que a estratégia de queimar estoque foi motivada “pela prioridade dada aos projetos rentáveis e com margens maiores”.

O analista diz ainda que 83% dos terrenos da Gafisa são elegíveis ao pacote habitacional do governo, enquanto da MRV chegam a 75% e da Rodobens, 95%. “Todas as empresas tiveram lucro, menos a Inpar, que teve R$ 18 milhões de prejuízo. Mas é bom lembrar que ela está capitalizada”, afirma.
Para David Lawant, analista da Itaú Corretora, o resultado operacional das empresas foi fraco, “mas eu esperava que fosse ainda mais fraco”. As boas surpresas do trimestre, na opinião do analista, foram a PDG, MRV e a Gafisa. Mas ele espera que nos próximos três meses os resultados vão ser mais fortes. “Acho que o pacote ajudou bastante, tanto é que algumas empresas mudaram o seu guidance”, afirma.

Luiz Rogélio Tolosa, diretor executivo de Relações Institucionais e com Investidores da Brascan, diz que o grande feito da companhia foi conseguir ler o mercado. “Percebemos que iria cair a oferta, mas não a demanda. Então, quem tivesse produtos na prateleira se sairia muito bem.” Por isso mesmo, a Brascan aumentou em 110% o número de lançamentos, em relação ao primeiro trimestre de 2008. Foram R$ 267 milhões de lançamento e R$ 307 milhões em vendas contratadas. “Provamos que não havia tragédia no mercado”, completa.

Eduardo Cytrynowicz, diretor-adjunto de Relações com Investidor da Even, acredita que do ponto de vista de receita o volume de vendas foi muito parecido com o do fim do ano passado. “A gente segurou os lançamentos. Só lançamos quando o financiamento está contratado, a demanda é garantida e há construtibilidade”, diz.

Segundo ele, o custo operacional está controlado. “Readequamos a nossa estrutura e a nossa posição de caixa é confortável, com R$ 288 milhões, no primeiro trimestre de 2009. Fizemos uma capitalização de R$ 150 mil no fim do ano e não temos amortização de debêntures por agora. Só em outrubro de 2010”, afirma. A dívida líquida da empresa é de R$ 617 milhões, sendo R$ 330 milhões de dívida líquida.

A comercialização dos imóveis retomou, segundo Cytrynowicz, no mês de março. O estoque é de R$ 1,4 bilhões, “mas vem diminuindo”.
Na CCDI, o volume de vendas no primeiro trimestre foi bastante inferior em comparação ao mesmo período e 2008, quando foi vendido um empreendimento no Rio de Janeiro. “Mas tivemos uma velocidade de vendas melhor, a partir de março”, afirma Fernando Bergamin, gerente de Relações com Investidores da CCDI. A companhia não fez lançamentos, com o intuito de vender estoque. “A taxa de endividamento é muito baixa, de apenas 15%, o que é bastante importante em um cenário de escassez”, diz Leonardo Rocha, diretor de Finanças e Relações com Investidores da companhia.

Fonte: Gazeta Mercantil

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