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A maior cidade do país está cada vez mais caótica. Apesar de ainda ser a cidade das oportunidades, o melhor lugar para se trabalhar e estudar (segundo diversas publicações), a cidade não suporta mais seu próprio crescimento.

O carro chefe do desenvolvimento dos últimos anos – o mercado imobiliário, começa a sentir esse problema, já que não temos mais terrenos “bons” para novos lançamentos. A alternativa tem sido comprar vários imóveis, derruba-los e “fazer” um terreno para nova incorporação.

Este cenário fortalece a busca de construtoras pelo interior do estado. No caso de Piracicaba, já vemos lançamentos da Rossi Residencial, Cyrela e Alphaville (loteamentos), além, é claro, das construtoras locais.

Quanto ao mercado de Piracicaba, nada mais justo, já que o aquecimento é grande. Em agosto deste ano, a Frias Neto vendeu mais de 100 apartamentos de um lançamento em apenas 2 horas e meia, no pré-lançamento, praticamente sem nenhum anúncio, apenas atendendo a clientes da própria imobiliária e da prospecção realizada. Performance próxima dos melhores lançamentos do Rio de Janeiro e São Paulo.

Outros lançamentos do semestre seguiram a mesma tendência, tendo grande porcentagem vendida ainda no trabalho inicial, antes dos anúncios de jornais.

Isso é o que todos (Incorporadores, imobiliária, investidores e clientes) precisam. A velocidade de vendas gera a certeza de que o planejamento e desenvolvimento do produto foram feitos com acertividade.

O que vemos é que sempre que há uma maior participação, desde a venda do terreno e formatação do produto, de uma imobiliária que realmente conhece o mercado, os resultados de venda são melhores.

Para saber mais sobre a situação da cidade de São Paulo, veja matéria da Folha: http://www1.folha.uol.com.br/mercado/825888-capital-perde-participacao-e-responde-por-metade-dos-lancamentos-de-imoveis-na-gsp.shtml

Para saber mais sobre lançamentos em Piracicaba, acesse:  http://www.friasneto.com.br

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Nos próximos 30 dias, 13 mil imóveis devem ser construídos na região metropolitana de São Paulo, em municípios com mais de 50 mil habitantes, incluindo a capital. As moradias populares poderão ser financiadas pelo programa do governo federal Minha Casa, Minha Vida, por famílias com renda mensal de até três salários mínimos (R$ 1.395). As cidades ainda não foram divulgadas.

O acordo que vai viabilizar as obras foi assinado ontem entre a Secretaria de Estado da Habitação e a Caixa Econômica Federal. Nesse caso, os governos federal e estadual entram com um subsídio para permitir os descontos concedidos aos mutuários.

De acordo com o governo estadual, os imóveis –que poderão ser apartamentos ou casas– deverão ter três dormitórios, aquecimento solar, revestimento com pisos de cerâmica e azulejos, além de pé direito de 2,60 metros.

O tamanho ainda não foi anunciado, mas poderá ficar entre 44 m2 e 64 m2 –tamanho médio dos imóveis da CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano).

Se forem essas as metragens previstas pelo governo do Estado, as unidades poderão ficar maiores do que as previstas no Minha Casa, Minha Vida. Para quem tem renda de até três salários mínimos, entram no programa moradias térreas, de 35 m2, ou apartamentos, de 42 m2, com dois dormitórios, sala, cozinha, banheiro e área de serviço.

As famílias serão selecionadas por meio dos cadastros dos programas de moradia popular das prefeituras. Segundo a Habitação, normalmente, os mutuários começam a ser chamados quando as moradias estão 80% terminadas. Ainda não há uma previsão de quanto tempo as obras levarão para ficarem prontas.

Há construções da CDHU que demoram de 15 a 18 meses.
Segundo as regras do programa Minha Casa, Minha Vida, o imóvel poderá ser financiado por até dez anos, com prestação mínima de R$ 50. Poderão ser comprometidos até 10% da renda familiar.

A correção será anual, pela TR (Taxa Referencial), que, no ano passado, ficou em 1,6%. O financiamento é feito por meio da Caixa Econômica.
O último balanço da instituição, do dia 11, aponta que, no país, desde o início do programa, foram enviadas 1.734 propostas de empreendimentos, com 332.180 unidades. Desse total, 292 foram aprovados, gerando um total de 55.606 unidades, no valor de R$ 3,44 bilhões.

Fonte: Folha Online

Banco pretende ampliar em R$ 60 bilhões o volume de crédito para pessoa física e jurídica

A presidente da Caixa Econômica Federal (CEF), Maria Fernanda Ramos Coelho, projeta volume de crédito para pessoa física e jurídica em R$ 60 bilhões em 2009, um crescimento de mais de 30% em relação a 2008. Para pessoa jurídica, o crescimento do crédito deve ser muito maior, estimou. O vice-presidente para a área de pessoa jurídica, Carlos Antonio de Brito, calcula que o crescimento em 2009 será de cerca de 100% em relação ao ano anterior.
 
No crédito imobiliário, a executiva reiterou, em Nova York, a expectativa de a CEF fechar 2009 com um volume de crédito imobiliário de R$ 39 bilhões, ante R$ 23 bilhões do ano anterior. No ano, até o dia 31 de agosto, Coelho calcula que foram investidos R$ 27 bilhões em novas unidades, consórcio imobiliário e material de construção.

“Já contratamos 509 mil operações na área imobiliária, sendo que 306 mil são novas unidades”, ponderou. A meta da CEF é contratar 400 mil novas unidades neste ano e mais 400 mil em 2010, também no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida.

No primeiro semestre, o credito imobiliário cresceu 90% em comparação ao mesmo período de 2008. Na avaliação da presidente, a CEF continuou concedendo financiamento na primeira metade do ano, mesmo com a recessão, “dotando o mercado de crédito”, em oposição ao posicionamento dos bancos privados, citou. “A CEF manteve a confiança nos fundamentos econômicos do Pais”, afirmou para a plateia.

 Fonte:Agência Estado

A presidente da Caixa Econômica Federal (CEF), Maria Fernanda Ramos Coelho, quase não consegue parar para dar entrevista depois de sua apresentação no Brazil Real Estate Conference, em Nova York. Investidores estrangeiros e executivos brasileiros, com os seus cartões em mãos para se apresentar à executiva, queriam tirar mais dúvidas sobre o plano ou simplesmente cumprimentar o seu trabalho à frente da instituição.

Depois de atender cordialmente a cada um deles, senta-se para falar sobre o Minha Casa, Minha Vida, plataforma política importante do atual governo, costurada por Maria Fernanda e a ministra Dilma Roussef com 11 das maiores empresas do setor. Procura ser precisa nos números e o que não tem de cabeça providencia rapidamente via e-mail pelo seu blackberry. A CEF tem 329.836 unidades em análise, que representam 1726 empreendimentos. Desse total, 54 mil unidades já foram aprovadas (285 empreendimentos). A meta do governo é aprovar 400 mil unidades este ano e outras 400 mil em 2010 do total de 1 milhão de casas anunciado pelo programa. “33% da meta já está em análise dentro da Caixa”, diz Maria Fernanda.

A cobrança dentro e fora de “casa” é grande. A maior dúvida que o setor e os investidores têm hoje diz respeito à capacidade de colocar o programa em prática. “Esse é, sem dúvida, nosso maior desafio”, diz a presidente da Caixa. “A ministra nos pede capacidade de resposta.”

Para conseguir dar agilidade às aprovações, segundo Maria Fernanda, além de ter reduzido a burocracia de mais de 200 itens para cerca de 50, contratou 300 novos engenheiros e arquitetos desde o começo do ano. A Caixa também trabalha com cerca de duas mil empresas terceirizadas que auxiliam no trabalho de aprovação. Mas e o risco de formar uma carteira de crédito deficiente que será carregada por até 30 anos? “Simplificamos o processo, mas não alteramos o nível de avaliação de risco”, diz. “Nossa taxa de inadimplência está estável na casa de 2% e o rating de crédito da Caixa melhorou no último ano “, completa. A avaliação mais alta (AA-B) , que representava 61,4% em junho de 2008 passou para 67% em junho de 2009.
Embora a CEF seja o maior agente de crédito imobiliário no país, com 72,4% do total concedido, Maria Fernanda defende a entrada de outras instituições no programa Minha Casa, Minha Vida. O Banco do Brasil já anunciou que vai aderir, mas os bancos privados ainda não deram qualquer sinalização até porque o gestor dos recursos do FGTS é a Caixa.

O banco tem procurado fazer parcerias com as grandes empresas. Criou a figura do correspondente bancário, no qual a construtora pode adiantar boa parte do processo burocrático e só passa para a CEF a aprovação do crédito. Recentemente, abriu uma plataforma de atendimento especial para as grandes empresas e passou a centralizar o processo de aprovação das que atuam em vários estados.

Uma das críticas das construtoras em relação à Caixa está relacionada à avaliação dos imóveis – que costumavam ser subavaliados segundo as empresas. “Agora a discussão da avaliação do imóvel é feita por cada unidade da federação, que considera todos os aspectos daquela região.”
Até o fim de agosto, o volume de crédito imobiliário da CEF foi de R$ 26 bilhões, mais do que o total concedido no ano passado inteiro, quando o banco financiou R$ 23 bilhões. No primeiro semestre, houve aumento de 90% em relação aos primeiros seis meses do ano passado. Durante a crise, segundo a exposição feita por Maria Fernanda, a Caixa aumentou a concessão de crédito imobiliário em 51,2%, enquanto os outros bancos reduziram em 18,2%.

Fonte:Valor Online

O setor imobiliário brasileiro foi um dos primeiros a cortar nesta crise. Foram cancelados R$ 2,1 bilhões em lançamento de imóveis entre meados de setembro e o fim de dezembro. Isso porque o crédito para construção de apartamentos e escritórios desapareceu no auge da crise. Mas o mercado começa a dar sinais de melhora.

Segundo pesquisa da Fator Corretora, com base nos balanços das empresas, os lançamentos cresceram 95% na passagem do primeiro para o segundo trimestre deste ano. Elas colocaram na praça R$ 3,8 bilhões em novos projetos.

O problema é que o mercado cresce a partir de uma base pequena. Isso fica claro quando avaliamos os resultados do primeiro semestre. Houve queda de 58% frente ao mesmo período de 2008.

O analista Eduardo Silveira, da Fator, prevê um futuro melhor no curto prazo. Ele explica que o novo ritmo de crescimento permite ao setor zerar seus estoques de imóveis em 12 meses. No primeiro trimestre, isso ocorreria em 18 meses. Os lançamentos tendem, portanto, a ser intensificados.

— O consumidor está mais confiante, o crédito retornou e o programa Minha Casa Minha Vida contribui para acelerar a retomada do setor nos últimos meses. Esses fatores também vão ajudar na melhora daqui para frente — afirma Silveira.

Fonte:Brasília em Tempo Real 

 

No Distrito Federal, como no resto do Brasil, a maior demanda por moradia é das pessoas de baixa renda. Famílias que recebem até três salários mínimos (R$ 1.395) são as que mais têm dificuldade em adquirir a casa própria e, portanto, vivem como podem: pagando aluguel, morando de favor ou até invadindo área pública. O Programa Minha Casa, Minha Vida, do governo federal, foi lançado neste ano com a meta de atender principalmente esse público. Mas, segundo empresários do setor da construção civil, as condições estabelecidas inviabilizam as obras de imóveis para a população mais carente, tanto aqui quanto no Entorno. Por isso, das 12 propostas do DF em análise pela Caixa Econômica Federal – o banco financiador da iniciativa -, só quatro se destinam a quem tem renda familiar de até três salários mínimos.

Os empresários se queixam que o valor repassado pela União para subsidiar a construção de casas e apartamentos não é compatível com o preço de mercado dos terrenos e do que seria gasto em infraestrutura nas localidades. Pelas regras do programa, o empreendedor é o responsável pela aquisição dos lotes, pela construção dos imóveis e, caso necessário, pelas obras de rede de água e esgoto, asfalto e outras benfeitorias públicas. “O repasse do governo federal não viabiliza tudo o que precisa ser feito”, reclama o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do DF (Sinduscon), Elson Póvoa. Segundo ele, os empreendimentos para o público de até três salários mínimos não decolam no DF porque a verba definida na tabela do programa é insuficiente.

“São R$ 52 mil para construir o apartamento e R$ 48 mil para a casa, mas os terrenos são supervalorizados e a infraestrutura, cara”, critica Póvoa. Inicialmente, o Entorno estava enquadrado no patamar do DF, mas foi transferido para os estados a que pertencem os municípios, como Goiás e Minas Gerais. Portanto, para construir em regiões próximas ao DF, os empresários receberão até R$ 42 mil. A coordenadora nacional do Minha Casa, Minha Vida, Marta Garske, informa que o valor não será mais modificado.

Doação de terrenos
Especializada em empreendimentos para a baixa renda, a construtora Apex está erguendo dois edifícios em Samambaia para o público de três a seis salários mínimos. As unidades custam de R$ 75 mil a R$ 112 mil. O diretor-executivo da empresa, Eduardo Almeida, diz que só há como participar do Minha Casa, Minha Vida atendendo a classe mais carente se o Governo do Distrito Federal (GDF) doar as projeções. “Os terrenos daqui são muito caros e os do Entorno têm problemas com hipoteca, de regularização ou infraestrutura”, explica.

Para o diretor-geral da JC Gontijo, Rodrigo Nogueiro, o programa federal está fora da realidade. “O custo de construção de um imóvel para família com renda até três mínimos é basicamente igual ao de outros segmentos do mercado. O repasse não compensa”. A JC Gontijo investe em apartamentos em Valparaíso (GO) para quem tem renda de sete a 12 salários mínimos.

Nascida e criada no Gama, a auxiliar de serviços gerais Alzenira dos Santos, 37 anos, está inscrita no cadastro da Companhia de Desenvolvimento Habitacional no DF (Codhab) há mais de 10 anos. Com salário de R$ 465, ela paga R$ 250 de aluguel e o restante tenta administrar para viver e criar o filho de 18 anos. “A minha esperança é ganhar o lote. Tenho que acreditar no Minha Casa, Minha Vida ou em qualquer programa, porque não tenho outra saída”, conta.

Promessa de imóveis
O déficit habitacional no DF é de 120 mil moradias. O presidente da Codhab, José Luiz Naves, garante que apartamentos e casas subsidiados pelo Minha Casa, Minha Vida serão construídos no DF e que 40% deles estarão voltados para pessoas com renda familiar de até três salários mínimos. “O governo local vai entrar com a terra, a demanda e a infraestrutura”. Segundo Naves, o GDF já destinou áreas em São Sebastião (Setor Crixá), na expansão de Santa Maria (QRs 117 e 118) e no Recanto das Emas para as obras de 6,4 mil imóveis para a faixa mais popular.

Os empreendimentos destinados a famílias que recebem até R$ 1.395 serão financiados aos cadastrados na Codhab. Hoje, na lista de espera que foi reaberta no último dia 1º, existem 105 mil inscritos. O cadastro antigo continha 92 mil nomes que serão checados e cruzados com o banco de dados de outros órgãos do DF. A expectativa é que o número de registros caia em 40%, devido a informações erradas e falsas.

Também está prevista a liberação de áreas para a população que ganha até 10 salários: o Setor Mangueiral, em São Sebastião, comportará 8 mil unidades para esse público e o Porto Pilar, em Santa Maria, terá 6 mil habitações.

Pré-requisitos
Para se inscrever na Codhab, o interessado precisa viver há cinco anos no DF, não ter imóvel no próprio nome, ganhar até 12 salários mínimos, entre outros critérios. Informações:www.codhab.df.gov.br. A lista de inscritos está no site.

Excluídos de subsídios e linhas de financiamento, loteamentos se desenvolvem apoiados na demanda da população de baixa renda. Saiba por que esse mercado segue firme, mesmo sem incentivos

Por Thiago Oliveira

 

 

Os entraves que pesam sobre o mercado de loteamentos O alcance desse movimento é limitado: somente abarca, e por vias indiretas, os subsídios à comercialização dos produtos. Já o crédito à produção (outra faceta-chave de qualquer segmento da cadeia produtiva) fica mesmo por conta das loteadoras, ou custeado por capitais convencionais do sistema financeiro, inadequados à compatibilização dos fluxos operacionais das empresas de desenvolvimento urbano.

 

 

Sem apoio adequado à execução dos empreendimentos, as loteadoras se desdobram para atender à abundante faixa de consumidores com baixo poder aquisitivo. A dificuldade está em fechar a conta dos projetos atendendo-se a infindáveis – e, por vezes, discutíveis – determinações de origem municipal, estadual e federal.

Os produtos para esse público caracterizam-se fundamentalmente pelo tamanho reduzido das glebas: a área mínima determinada pela lei federal 6.766/79, matriz nas orientações sobre parcelamento do solo urbano, é de 125 m², com 5 m de frente. A despeito do limite mínimo, cada cidade pode exigir medidas mais expandidas. “O ideal são lotes de 175 m² e frente de 7 m. É o que os municípios estão aceitando com mais facilidade e é simpático também aos olhos da Caixa Econômica Federal”, observa Mauro Tallavasso, diretor da urbanizadora Serviobras.

Outro aspecto comum a esses empreendimentos são os componentes da infraestrutura instalada, que costumam se limitar ao básico requerido pela mesma lei matricial: vias de circulação, sistema de escoamento de águas pluviais, rede para abastecimento de água potável, rede de esgotamento sanitário e energia elétrica domiciliar. “Na faixa de zero a três salários-mínimos por mês, não dá para colocar rigorosamente nada além do obrigatório”, confirma Elio Winter, diretor da incorporadora de loteamentos que leva seu nome, com sede em Curitiba.

O arrocho no orçamento é tamanho na fatia mais econômica de mercado que o item “vias de circulação”, inserido na legislação sem especificações complementares, é aproveitado como uma oportunidade de redução de custos. Havendo adequação ao projeto e anuência da prefeitura local, as loteadoras buscam soluções menos onerosas de pavimentação, alternativas ao asfalto (isso quando simplesmente não suprimem qualquer tipo de revestimento sobre a terra). “A cidade de Curitiba, por exemplo, além de não exigir meio-fio, aceita pavimentação com saibro, que custa um terço do preço do asfalto”, cita Winter.

Barateamento nessa etapa também pode ser obtido com a troca de certos compostos, explica Mauro Tallavasso: “Dentro desses núcleos habitacionais, geralmente usa-se pavimento para tráfego leve, que é constituído de preparo de caixa, uma camada de brita graduada, pintura impermeabilizante e às vezes uma capa de concreto betuminoso. Como tecnologia alternativa, no lugar de brita graduada, que é um produto caro, podem ser usados solo-areia, solo-cimento ou mesmo solo-brita”. A substituição, calcula o empresário, resulta em economia de até 40%, dependendo do estado do solo.

Existem condições que, apesar do aperto nos custos, viabilizam a implantação de equipamentos extras mesmo nos condomínios para população de menor renda. Dimensão do projeto é uma dessas aberturas – quanto maior o loteamento, maior a margem para instalação de incrementos, normalmente dirigidos ao lazer e ao estímulo à convivência entre os moradores.

Soluções de baixo custo, assentadas em criatividade, também são um caminho. “Conheço vários empreendedores que, para agregarem valor aos seus produtos, colocaram duas traves numa área aberta e pronto: virou um campo de futebol para aquela comunidade”, conta Geraldo Barbosa de Paiva, diretor da Financial, loteadora localizada em Campo Grande, e também vice-presidente de loteamentos do Secovi-MS (Sindicato da Habitação do Mato Grosso do Sul). “Se o loteamento tiver uma lagoa, pode-se construir um deck; se tiver mata ciliar, pode-se criar um parque com a instalação de alguns bancos, fazendo-se uma pista de cooper em volta”, exemplifica.

À parte dessa infraestrutura extra, opcional ao loteador, há obrigatoriedade quanto a uma reserva de área para construção posterior de equipamentos destinados à comunidade, como escolas, postos de saúde, praças ou centros culturais. A escolha do item mais adequado caberá à prefeitura local, assim como a construção e a manutenção da benfeitoria.

Em se tratando de loteamentos entregues com as casas prontas, as regras (definidas por cada município) sofrem algumas alterações. “Quando se vai aprovar o projeto de um condomínio fechado, a própria municipalidade já exige uma metragem de área de lazer por unidade habitacional. Por exemplo: até 20 unidades, 9 m² de lazer por unidade; acima de 20 unidades, 12 m² por unidade”, explica Elio Winter, que além da Grande Curitiba, incorpora e constroi loteamentos populares também na região metropolitana de Porto Alegre.

 

 
 

Vocação do terreno

Acrescentando-se à infraestrutura interna e à dimensão de cada lote, a viabilização de loteamentos populares é também marcada pela localização do terreno e pela infraestrutura do entorno – proximidade com centros urbanos, disponibilidade de transporte público e etc. Esses itens, somados à qualidade geral da área, serão os principais definidores do preço das glebas, ao final do processo.

Para atender às verbas limitadas dos projetos, é inevitável que as loteadoras busquem terras nas periferias das grandes cidades, ou “áreas de expansão”. Essas prospecções frequentemente esbarram em terrenos que, embora de baixo custo, têm aspectos a serem ajustados, de natureza topográfica, por exemplo. Considerados os gastos com terraplanagem e sistema de drenagem (que é mais caro em declividades acentuadas), as adaptações podem acabar não valendo a pena – ressalte-se que, segundo a lei 6.766, não é permitido o parcelamento de solo em declividades superiores a 30%, “salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes”.

Quando não é a topografia acidentada, é a vegetação que tem força para ameaçar a adequação da gleba aos empreendimentos populares. Isso porque toda a proteção ambiental que incide sobre os recursos naturais reduz a produtividade do terreno. “Tive um terreno que me deu 38% de área vendável, quando o ideal seria 55%. Há dez anos, esse índice chegava a 65%”, conta Elio Winter. “Mudou muito por causa das restrições ambientais. Antes se podia canalizar rios, córregos e derrubar determinadas variedades de árvores, e hoje não se pode.”

Ademais, a existência de adversidades técnicas e ambientais nos terrenos pode representar a impossibilidade de ocupação da área, nas prescrições do sistema legal – mesmo que, pela ótica da engenharia, haja conserto. “Nossa legislação ambiental, além de complexa e burocrática, não privilegia a solução técnica em detrimento ao ditame da norma, resolução ou lei”, afirma Caio Portugal, vice-presidente de desenvolvimento urbano e meio ambiente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo).

“O sistema legalista pressupõe que a administração pública é incapaz de avaliar projetos técnicos que possam propiciar melhores ocupações do que os limites legais e normativos”, continua Portugal, e aponta uma incoerência nas decisões jurídicas: a flexibilização de normas ambientais admitida com vistas à regularização fundiária, porém negada aos novos loteamentos. “Aplicam-se duas soluções para um mesmo problema ambiental: aqueles que estão ocupando a área irregularmente têm a permanência admitida, e as novas urbanizações, por vezes vizinhas daqueles irregulares, devem seguir outros parâmetros, mais rígidos.” Situações com as quais o loteador precisa conviver, no calvário de aprovações dos empreendimentos.