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A maior cidade do país está cada vez mais caótica. Apesar de ainda ser a cidade das oportunidades, o melhor lugar para se trabalhar e estudar (segundo diversas publicações), a cidade não suporta mais seu próprio crescimento.

O carro chefe do desenvolvimento dos últimos anos – o mercado imobiliário, começa a sentir esse problema, já que não temos mais terrenos “bons” para novos lançamentos. A alternativa tem sido comprar vários imóveis, derruba-los e “fazer” um terreno para nova incorporação.

Este cenário fortalece a busca de construtoras pelo interior do estado. No caso de Piracicaba, já vemos lançamentos da Rossi Residencial, Cyrela e Alphaville (loteamentos), além, é claro, das construtoras locais.

Quanto ao mercado de Piracicaba, nada mais justo, já que o aquecimento é grande. Em agosto deste ano, a Frias Neto vendeu mais de 100 apartamentos de um lançamento em apenas 2 horas e meia, no pré-lançamento, praticamente sem nenhum anúncio, apenas atendendo a clientes da própria imobiliária e da prospecção realizada. Performance próxima dos melhores lançamentos do Rio de Janeiro e São Paulo.

Outros lançamentos do semestre seguiram a mesma tendência, tendo grande porcentagem vendida ainda no trabalho inicial, antes dos anúncios de jornais.

Isso é o que todos (Incorporadores, imobiliária, investidores e clientes) precisam. A velocidade de vendas gera a certeza de que o planejamento e desenvolvimento do produto foram feitos com acertividade.

O que vemos é que sempre que há uma maior participação, desde a venda do terreno e formatação do produto, de uma imobiliária que realmente conhece o mercado, os resultados de venda são melhores.

Para saber mais sobre a situação da cidade de São Paulo, veja matéria da Folha: http://www1.folha.uol.com.br/mercado/825888-capital-perde-participacao-e-responde-por-metade-dos-lancamentos-de-imoveis-na-gsp.shtml

Para saber mais sobre lançamentos em Piracicaba, acesse:  http://www.friasneto.com.br

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Cada bairro praticamente tem a sua. Nos maiores, são várias. As imobiliárias, negócio tipicamente pequeno e familiar – não raro pouco profissional – estão prestes a viver uma fase completamente nova e distinta. De duas, uma: podem sucumbir ao assédio das grandes redes e se converter a uma bandeira nacional ou internacional ou concorrer com esses novos modelos que prometem gestão padronizada, treinamento e mais negócios a partir de uma rede interligada de imóveis e clientes.

Depois de um ano de operação da Century 21, a também americana RE/MAX está chegando ao Brasil. Ambas disputam mundialmente a liderança no setor – contam com centenas de milhares de corretores e operam pelo sistema de franquias em mais de 60 países.

E as grandes redes nacionais de capital aberto aceleram os planos para expandir rapidamente suas operações: a Lopes, que criou o braço Pronto! para imóveis usados, adotou a franquia imobiliária e outros modelos de captação de rede, como a parceria com conversão de bandeira ou simplesmente o credenciamento de corretoras. A Brasil Brokers, que comprou várias imobiliárias e já opera com o credenciamento, vai abrir uma operação de franquia para usados.

O fato é que cada uma das pequenas e médias imobiliárias – mais ou menos organizadas – têm o que as grandes querem e precisam: cadastro de imóveis e clientes. É comum encontrar corretores que atuam há anos em um bairro e conhecem detalhes da planta de uma boa parte dos prédios da região onde atuam. Os de melhor memória sabem o nome e até o número do edifício. Mas padecem da má fama e da falta de confiança – e é justamente essa lacuna que os nomes nacionais e internacionais querem cobrir. “A profissionalização que houve no mercado de lançamentos não aconteceu nos usados”, afirma Paulo Toledo, vice-presidente e um dos quatro sócios que investiu R$ 10 milhões para trazer a RE/MAX para o Brasil. “O respaldo de uma marca forte vai ser muito importante para essas imobiliárias”, defende.

O nível de comprometimento pode ir de um simples credenciamento, passar pela conversão de bandeira ou mesmo atingir o status de franquia. Seja qual for, representa não apenas uma forma rápida, mas também lucrativa de crescer. Ao invés de pagar para adquirir uma imobiliária, por exemplo, a empresa recebe uma taxa de licenciamento, que pode variar de R$ 25 mil a R$ 60 mil, sem incluir custos de instalação para uma operação que sai do zero ou os custos de reforma e adequação, no caso de uma rede já existente. Em contrapartida, transfere know-how na gestão, tecnologia, treinamento e investimento em marketing, nada tão custoso quanto uma aquisição.

Figura conhecida no mercado imobiliário americano, Dave Liniger criou o modelo de franquia imobiliária da RE/MAX na década de 70. Montou um sistema de redes que prega a maximização dos ganhos para corretor, cliente e franqueado. O mote “todos ganham” virou título do livro de Dave, que vem ao Brasil em outubro para o lançamento oficial da empresa no país. Com presença muito forte nos mercados mais afetados pela crise – EUA e Europa – a rede apressou-se para entrar em novos mercados, como Brasil, Índia e África, onde também acabam de chegar. A rede está presente em 74 países e possui 120 mil corretores. No Brasil vai abrir 17 regionais e, a partir daí, uma rede de lojas.

Quem estreou o modelo de franquias imobiliárias no Brasil foi a americana Century 21, que completa um ano de operação no próximo dia 30. A crise atropelou o plano da companhia. A Century 21 planejava abrir 50 franquias em um ano, mas está com 27. “Todos os países foram afetados pela crise e o Brasil é considerado um case de sucesso na Century mundial”, afirma Roberto Menescal, presidente da operação no Brasil. A Century 21 atua em 65 países, tem 8,8 mil imobiliárias com um total de 145 mil corretores. “O marco da profissionalização desse mercado, que vai ocorrer no longo prazo, foi a chegada das franquias”, diz.

Quando chegam ao Brasil, as empresas não economizam nos números. A concorrente RE/MAX também tem um plano ousado e só o tempo dirá se será possível concretiza-lo: planeja ter 100 franquias até o fim de 2010. Mesmo número que a Lopes pretende alcançar, mas sem definir um período de tempo específico.

Todo esse interesse mostra a força do mercado de imóveis usados. A revenda tem um potencial enorme: a avalanche de lançamentos dos últimos dois anos vai virar usado daqui a um tempo. Em 2007, quando houve grande número de novos empreendimentos, o segmento de usados representou 63% do valor de vendas total. Em cidades como Rio de Janeiro e Porto Alegre, as transações chegaram a representar mais de 75% da venda total.

“O mercado de usados sofreu menos com a crise porque as pessoas que correm para ativo real preferem o imóvel pronto”, diz Julio Pina, vice-presidente da BR Brokers. A queda dos juros e a volta do crédito também fortalecem esse mercado. “A venda de usados retomou mais rápido do que os lançamentos”, afirma Pina. “A situação ainda não está normalizada, mas já dá sinais claros de melhora”, afirma Menescal. De acordo com o executivo, nos imóveis de até R$ 200 mil, o mercado já retomou, até R$ 500 mil (nova faixa para usar o FGTS, contra R$ 350 mil anteriormente) está se recuperando rapidamente, mas continua difícil para imóveis acima de R$ 1 milhão.

fonte: Valor Econômico

Se o setor da construção civil foi uma das principais vítimas da crise, agora está entre os mais otimistas. Cerca de 33% de seus executivos já acreditam que 2009 vai registrar um crescimento do PIB de até 2%.
 
A conclusão é de levantamento realizado pela Fama Investimentos, empresa de administração de recursos de terceiros. Foram consultados profissionais de cem companhias líderes em seus segmentos, em abril e maio.
 
Para Bruno Piacentini, sócio da Fama, o resultado mostrou uma esperança dos executivos com relação às medidas do governo para salvar o setor.
 
Os mais pessimistas são os executivos de agronegócios, com 17% esperando uma queda superior a 2% do PIB em 2009. Nos serviços, cerca de 18% aguardam alta superior a 2%.
 
“As empresas que dependem do mercado interno aparecem mais otimistas. Já os setores de commodities e de agronegócios estavam mais preocupados.”
 
No cenário geral, dois terços dos altos executivos do país têm expectativa de melhoria no ambiente de negócios para os próximos seis meses.

Fonte:Folha de São Paulo

Fonte:Folha Online
 
A recente trajetória de queda da taxa básica de juros (Selic) e a expectativa que mude definitivamente, nos próximos anos, o nível no qual os juros brasileiros oscilam estão reacendendo o interesse pelo investimento em imóveis, tido nos últimos anos como a aplicação mais conservadora.
Antes da criação do Plano Real, em 1994, a inflação galopante explicava por que a classe média buscava proteger a maior parte das suas economias adquirindo casas, apartamentos e terrenos.
Com a estabilização da moeda, outros tipos de aplicação ganharam força, mas o investimento em imóveis para alugar nunca deixou de fazer parte da cultura nacional. Com retorno que varia de 0,5% a 1% do valor do bem por mês, segundo estimativas do setor, volta a parecer atraente na comparação com as demais categorias.
Os fundos DI renderam 0,87% no período de 30 dias até 2 de junho, de acordo com a Anbid (Associação Nacional dos Bancos de Investimento), enquanto os de renda fixa deram 1,08%. O ganho da poupança foi de 0,545% no mês passado.
Apesar desses números, muitos especialistas não consideram investir em imóveis uma boa ideia.
“Tem pouca liquidez –ou seja, é difícil e demorado se desfazer do ativo– e o proprietário fica muito ao sabor do movimento de oferta e demanda”, diz Haroldo Vale Mota, professor da Fundação Dom Cabral.
“Um empreendimento de qualidade em local promissor até oferece boa rentabilidade. No entanto, logo surgem outros prédios ao redor e o retorno cai drasticamente. Fora os gastos com a contratação de imobiliárias para ajudar na administração, os riscos que um inquilino desonesto oferece e as perdas sofridas nos tempos em que o imóvel está desalugado. É uma ilusão achar que essa é uma alternativa segura.”
Novas possibilidades
Para quem resolveu diversificar a carteira de investimentos comprando imóveis, o mercado apresenta produtos mais sofisticados que têm como objetivo diminuir as desvantagens da modalidade.
Um deles é o fundo de investimento imobiliário. Ainda pouco conhecido, esse tipo de fundo emprega os recursos dos cotistas na aquisição de empreendimentos residenciais ou comerciais, como shopping centers, que serão alugados. A vantagem é ter acesso a imóveis somente disponíveis a grandes investidores e tentar obter, dessa maneira, lucros maiores.
Mesmo sozinhas, as pessoas físicas podem buscar os imóveis comerciais. Nesse caso, procurando prédios menores, começa-se com capital de R$ 200 mil a R$ 300 mil. “Tendo empresas como inquilinos e um bom contrato, o risco diminui bastante”, afirma Guilherme Rossi, presidente da incorporadora GR Properties.
Do seu catálogo fazem parte galpões industriais e uma nova espécie de minicentro comercial aberto que reúnem estabelecimentos de conveniência e serviços em bairros residenciais de São Paulo.
Também há novidades no segmento de veraneio. Comuns nos EUA e na Europa, os condo-hotéis estão chegando ao Brasil. Por tal modelo, o investidor adquire uma casa ou apartamento em zona turística, tem direito de usufruir dele por um período determinado de dias durante o ano e, no restante do tempo, o imóvel é administrado como dependência de hotel por uma companhia do ramo.
O grupo português Pestana deve entregar neste mês, em Salvador, um empreendimento do gênero, com 98 apartamentos que custam entre R$ 250 mil e R$ 1,2 milhão. “Trata-se de uma maneira de investir em imóvel e turismo ao mesmo tempo”, comenta Patricia Judice de Araújo Esteves, diretora da imobiliária Judice & Araújo, que negocia unidades do edifício no Rio de Janeiro. “O proprietário recebe 50% da receita líquida de hospedagem do hotel distribuída de acordo com a área do apartamento, sendo que nos primeiros cinco anos o realizador garante um mínimo de 6% ao ano.”
Já os mais ousados e capitalizados podem seguir o exemplo do engenheiro Patrick Matthias, 40. Há três anos, depois de reformar o seu próprio apartamento, ele recebeu uma proposta sedutora pelo imóvel e acabou vendendo-o. Surgiu daí a ideia de um negócio.
Matthias fez da aquisição, remodelação e revenda de imóveis residenciais para a classe alta a sua principal ocupação. Negociando um a cada três meses, o engenheiro comanda pessoalmente a equipe de pedreiros que realiza as melhorias nas residências. “Meu prazer é colocar a mão na massa”, diz.

Fonte:Valor Econômico
 
Fernando Travaglini, de São Paulo
  
Passado o pior momento da crise internacional, os bancos colocam novamente o pé no acelerador e começam a flexibilizar as condições de crédito para tentar para trazer de volta o consumidor, que continua retraído. As instituições financeiras apostam em ampliação dos prazos e queda das taxas de juros, como forma de aumentar o acesso dos clientes aos empréstimos.
 
Ontem o Bradesco anunciou o alongamento do crédito à habitação para 30 anos, acompanhado de queda dos juros. A intenção é ampliar a participação no segmento de famílias que ganham entre três e dez salários mínimos, dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
 
“O país vive uma situação econômica que vai voltando ao normal, com previsibilidade econômica sem sobressaltos. É hora de ser mais agressivo e atender os consumidores dessa faixa renda”, disse Norberto Barbedo, vice-presidente do Bradesco.
 
O Banco do Brasil também divulgou corte das taxas de nove linhas e o aumento em R$ 13 bilhões nos limites de crédito de um terço de sua clientela pessoa física. A expectativa é de que entre R$ 2,5 bilhões a R$ 3 bilhões sejam escoados para o consumo ainda em 2009, ajudando a amenizar os efeitos da crise.
 
Outras instituições já haviam lançado campanhas com novas condições para os empréstimos das pessoas físicas. Na semana passada, Itaú Unibanco e Santander voltaram a ofertar financiamento de veículos em 72 meses, linha que havia sido encurtada para 60 meses desde o agravamento dos problemas na economia internacional, em meados de setembro.
 
Todas as mudanças são baseadas em uma visão menos pessimista das condições econômicas e a constatação de que a inadimplência, se ainda não melhorou, pelo menos começou a desacelerar. Ainda assim, o cenário exigi certa cautela, ressaltou Felix Cardamone, diretor-executivo da Aymoré, financeira do Santander.
 
O que ainda não mudou é o nível de exigência dos bancos, que continua elevado. Esse aperto nos critérios de concessão, que começou antes mesmo de a crise se agravar, é visto pelas instituições como o responsável pela melhora na qualidade do crédito das safras mais recentes. Os empréstimos concedidos em 2007 são apontados como os responsáveis pelos altos índices de atrasos das carteiras registrados desde o início do ano, especialmente para a compra de automóveis. É dessa época a proliferação das concessões sem entrada e com prazos de até 99 meses.
 
Com mais cautela, as instituições tentam agora ampliar sua participação nas classes de renda mais baixa. De acordo com o executivo do Bradesco, os juros para a compra de imóveis novos e usados de até R$ 120 mil, foi reduzido de 10% para 8,9% ao ano – equivalente a uma taxa mensal de 0,7% ao mês – mais a variação da TR. “É a menor taxa do mercado para imóveis nesta faixa”, disse Barbedo.
 
Segundo ele, com o programa do governo federal, Minha Casa, Minha Vida, as empresas do setor tendem a concentrar os lançamento na faixa de renda de três a dez salário mínimos. “Achamos que esse é o momento adequado de conquistar grande parcela dessa população”.
 
Esse segmento, de acordo com Barbedo, responde por cerca de 30% da carteira imobiliária para pessoas físicas do Bradesco, cujo saldo estava em R$ 2,23 bilhões em março deste ano. A intenção é atingir, já no início do próximo ano, 45% da carteira de mutuário final. “A expansão dessa faixa de renda vai ser muito maior do que qualquer outra”, completou.
 
Além da queda dos juros, a ampliação dos prazos máximos para 30 anos será determinante para avançar nesse nicho. Nas novas condições, um imóvel de R$ 85 mil, por exemplo, terá prestação ao redor de R$ 720 mensais, suficiente para que uma família com renda de R$ 2,3 mil, perto de cinco salários mínimos, financie a compra da unidade. Vale lembra que o prazo de 30 anos já era adotado, entre outros, por Santander e Caixa Econômica Federal, além de outras instituições, com a BM Sua Casa.

SÃO PAULO – O Banco Nossa Caixa reduziu de 11% para 8,90% ao ano a taxa mínima pós-fixada para financiamento de aquisição e construção de imóveis residenciais enquadrados nas condições do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), em que o valor máximo da unidade é de R$ 500 mil.

A instituição explica que a taxa máxima nessas operações, por sua vez, caiu de 11,50% para 10% ao ano, uma queda de 1,50 ponto porcentual. Os juros ficaram menores também nos financiamentos enquadrados na taxa de mercado (para imóvel acima de R$ 500 mil e reformas) – no plano com reajuste, baixaram de 12,50% para 12% ao ano (menos 0,50 ponto porcentual) e no plano prefixado, caíram de 16% para 15,08%. As taxas de juros são definidas conforme o valor do imóvel.

Com o ajuste, a Nossa Caixa posiciona suas taxas de crédito imobiliário entre as menores do mercado, igualando-as aos juros praticados pelo Banco do Brasil, seu controlador. “A expectativa da Nossa Caixa é crescer em 25% a concessão de crédito imobiliário para pessoas físicas em 2009, atingindo volume de operações de R$ 450 milhões, ante R$ 358 milhões no ano passado”, afirma Gueitiro Matsuo Genso, diretor de Produtos da Nossa Caixa.

A Nossa Caixa ampliou ainda o prazo de pagamento no plano prefixado de 15 para 20 anos e baixou de R$ 25 para R$ 22 a tarifa mensal de administração para todos os novos contratos de empréstimo habitacional.
O interessado em financiar um imóvel pode optar pelo plano com reajuste (taxa pós-fixada) ou pelo pagamento com taxa prefixada. No primeiro caso, as parcelas e o saldo devedor sofrem correção pela TR, já no segundo, as prestações são fixas e o saldo devedor não é corrigido. (Redação – InvestNews)